Cos’è l’APE e a cosa serve?
L’APE – letteralmente Attestato di Prestazione Energetica – è quel documento, redatto da un professionista o tecnico abilitato, che determina, appunto, la prestazione energetica di un immobile, inserendo quest’ultimo in una classe specifica che serve ad indicare, a chi lo abita, il consumo medio dell’abitazione stessa (il calcolo viene effettuato tenendo conto di alcuni parametri come, per esempio, la quantità di Kwh di cui necessita l’appartamento per riscaldarsi).
Così come la planimetria catastale o la visura ipotecaria, l’APE fa parte dei documenti che determinano il prezzo di un immobile, da presentare obbligatoriamente al fine di poter concludere una compravendita.
APE e compravendita immobiliare: il caso in Puglia
Prima di tutto facciamo chiarezza sull’oggetto della sentenza.
Il caso oggetto di disputa ha avuto luogo in Puglia, dove, a seguito di una compravendita immobiliare, l’acquirente è venuto a conoscenza di una discrepanza tra quanto riportato all’interno dell’Attestato di Prestazione Energetica della casa appena acquistata e i dati reali e, dunque, di una differenza tra quanto pagato a seguito dell’acquisto e il valore reale dell’immobile.
Tale discrepanza nasceva da una controversia legale tra il condominio e il costruttore dell’edificio del quale l’abitazione faceva parte.
A seguito della scoperta, il compratore si è così rivolto ai Giudici del Tribunale di Trani che, senza esitazione, hanno accordato il ricorso dell’uomo, sanzionando il venditore per la parte a lui spettante da restituire all’acquirente in veste di rimborso.
Questo il sunto della sentenza n.1955/2022 del 30 dicembre 2022 del Tribunale di Trani che farà sudare freddo tanti tecnici che fanno gli APE "alla leggera".
APE errato, diritto al risarcimento e vendita aliud pro alio
Per giungere alla sentenza finale, i Giudici hanno fatto riferimento alla cosiddetta vendita aliud pro alio (letteralmente “una cosa per un’altra”). Secondo la giurisprudenza, infatti, una vendita viene definita aliud pro alio quando la cosa venduta è diversa da ciò che era stato pattuito nel contratto.
Il Tribunale ha, inoltre, stabilito che non è necessario che il bene acquistato sia strutturalmente ed evidentemente differente rispetto all’oggetto della compravendita. Rientra nelle categorie delle vendite “aliud pro alio” anche la cosa consegnata che presenta difetti o difformità in aspetti e caratteristiche considerati essenziali al fine della determinazione del prezzo e, dunque, dell’acquisto.
APE errato: chi paga?
Dal momento che, nel caso specifico, l’APE era stato redatto da un professionista abilitato, a pagare per le informazioni errate è stato designato il venditore che, seppur non accusato di dolo (non avendo lui redatto personalmente il documento) è stato sanzionato per la colpa.
L’ex proprietario dell’appartamento potrà, in un secondo momento, rivolgersi alla ditta che ha effettuato l’analisi della prestazione energetica per chiedere, lui stesso, un risarcimento.
NB: Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.